Прогноз развития рынка: выводы конгресса
Почему цены на жилье растут и какие плюсы имел финансовый кризис, обсудили на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства».
Спасибо, кризис
Как отметила в своем выступлении декан факультета «Экономика недвижимости» Академии народного хозяйства и госуправления АНХиГУ Елена Иванкина, любой экономический кризис всегда бьет в первую очередь по рынку недвижимости. В Москве квартиры за время кризиса подешевели примерно на 30%, по земельным участкам снижение произошло в разы. Тем не менее, кризис имеет и положительные стороны, считает Елена Иванкина. В частности, он заставил девелоперов и застройщиков загородного жилья переориентироваться с бизнес-класса на эконом. Кроме того, на первичном рынке появилось много малогабаритных квартир, которые наиболее востребованы россиянами. Все это в конечном итоге, по ее мнению, должно повысить доступность жилья для населения.
Слишком много бедных
В России цены на жилье растут вот уже 20 лет, с самого начала существования рынка недвижимости. Но все это время они увеличивались крайне неравномерно, данный процесс характеризовался и характеризуется до сих пор необычной волатильностью (колебанием в широких пределах). Интересно, что во всех экономически развитых странах рост цен на жилье по преимуществу более плавный. Чем объясняется российская специфика, рассказал профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской Экономической Академии Геннадий Стерник. По его словам, такая волатильность тесно связана с уровнем доходов граждан. В развитых экономиках основная часть населения – это крепко стоящий на ногах средний класс, которому доступно приобретение недвижимости. Доля сверхбогатых и бедных там невелика.
У нас, наоборот, почти треть – люди бедные, потом идет группа низкодоходного населения, и лишь затем платежеспособные граждане. В результате как только в России происходит повышение цен на ощутимую величину, с рынка моментально уходит большая группа населения с невысокими доходами. Тогда цены останавливаются, и накапливается отложенный спрос – до тех пор, пока привыкшие к новым ценам люди снова не выходят на рынок. И цены опять резко взмывают вверх.
За границей рост цен не приводит к резкому оттоку значительной доли клиентов, платежеспособный спрос присутствует постоянно, а отложенный – не формируется в таких объемах. Следовательно, ценовая динамика – более плавная.
Доступные обмены
Расхожее утверждение о том, что жилье не доступно большинству россиян, опроверг Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY.
По его мнению, если бы жилье не было доступно основной массе населения, рынок недвижимости в его нынешнем виде просто не сформировался бы. При этом, однако, эксперт отметил, что среднестатистическому россиянину доступна не отдельная квартира «с нуля», а примерно 18 квадратных метров жилплощади. Это подтверждается и данными рынка, где основная доля сделок – альтернативные, то есть улучшение жилищных условий происходит путем покупки большей жилплощади (переезд из однокомнатной квартиры в двушку и так далее). Александр Крапин уверен, что такая ситуация сохранится и в обозримом будущем.
Эксперт также отметил, что рано говорить об окончании финансового кризиса. «Мы прошли его острую фазу, но основные причины кризиса не устранены», – констатировал Александр Крапин. Он также добавил: цена квадратного метра в России продолжит свой рост, но не из-за дефицита жилья, а, прежде всего, из-за обесценивания денег, создания «виртуальной экономики» – в этих условиях недвижимость оказывается ценным реальным активом.