Ипотека: россияне сильно рискуют
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов - о главной причине дефолтов.
«По статистике в мире большинство дефолтов приходится на 4-5 год выплаты ипотечных кредитов, тогда как в России большинство затруднений приходится на первый год. Мы предположили, а впоследствии подтвердили в ходе исследования, что дело в неверной оценке заемщиками собственных финансовых возможностей», – рассказал на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе директор АРИЖК Андрей Языков.
Оптимистичные авантюристы
Если на Западе трудности с обслуживанием долгосрочного банковского займа испытывают 1,5-2% заемщиков, то в России их число вдвое выше. В большинстве случаев будущие проблемы закладываются еще на стадии принятия решения об ипотечном кредите и его размерах. Главная ошибка – неправильное соотношение размера платежа по кредиту с величиной ежемесячного дохода. Оптимальной считается ситуация, в которой сумма выплат по кредиту составляет не более 45% от месячного семейного бюджета. Однако некоторые банки игнорируют настойчивые рекомендации АРИЖК и выдают займы, на обслуживание которых уходит 60-80% доходов. На практике выясняется, что надежда «как-нибудь» прожить на оставшиеся 20-40% дохода оказывается иллюзией. «Проблема в равной мере относится к заемщикам с высокими зарплатами, которые берут большие кредиты. Чем выше доходы – тем выше траты, и человек, зарабатывающий 150 тыс. руб. в месяц и привыкший к определенному образу жизни, не в состоянии в момент минимизировать свои траты до 30-40 тыс. руб. в месяц», – рассуждает Андрей Языков.
Но даже осторожные банки, придерживающие рекомендованного значения 45% при выдаче ипотеки, рискуют получить дефолтного заемщика. Едва пережив кризис, сограждане возвращаются к жизни в кредит: купив квартиру в ипотеку, они берут потребительские займы на покупку мебели, ремонт, приобретение автомобиля и все больше оказываются в зоне риска. По словам финансового омбудсмена, депутата Госдумы РФ Павла Медведева, ему приходилось сталкиваться со случаями, когда человек пытался обслуживать одновременно 12-13 кредитов. Банк практически не может проверить, насколько «закредитован» потенциальный заемщик: ведь достаточно поставить галочку в соответствующей строке договора, и сведения о взятом кредите не будут передаваться в бюро кредитных историй. Законодательный механизм, который обязал бы граждан раскрывать свои кредитные истории, на сегодня отсутствует.
Другая типичная ошибка заемщиков – чересчур оптимистичное отношение к размеру собственных доходов. Обращаясь в банк за кредитом, они стараются суммировать и постоянный «белый» заработок, и премии, получаемые «в конверте», и другие нестабильные денежные поступления. Но, как показал недавний экономический кризис, работодатели в первую очередь сокращают теневые выплаты.
Впрочем, предупреждают аналитики АРИЖК, можно просчитаться и в другую сторону – доходы останутся стабильными, но расходы на обслуживание кредита вырастут. Это может произойти в двух случаях. Если человек взял заем с плавающей годовой процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR, и не ограниченной «сверху» ни максимальным размером, ни величиной ежемесячной выплаты. При резком скачке LIBOR заемщик может оказаться не в состоянии аккуратно платить банку. Другой случай – резкое удорожание обслуживания кредита, взятого в долларах или евро, вследствие колебания валютных курсов на российском рынке. «В сентябре доллар подорожал процентов на пятнадцать. Размер выплат по кредиту в таких случаях увеличивается еще больше. Если предположить, что заемщик, получающий зарплату в рублях, выплачивал по долларовому кредиту 60% своего дохода, то сейчас он оказался на грани выживания», – приводит пример Андрей Языков.
Без «подушки»
Согласно выводам исследования АРИЖК, существуют три основные причины резкого ухудшения финансовой ситуации заемщика. Это внеплановая смена работы, развод и рождение ребенка. Потеря работы или переход на менее оплачиваемую был основной проблемой в период кризиса. Для ипотечных заемщиков есть хорошее решение – страховая программа на случай потери работы или доходов, которую предлагают многие страховые компании. Но, по словам Языкова, проблема в том, что до сих пор ни один банк не встроил эту конструкцию в свой ипотечный продукт. «Банкам стоило бы подумать об использовании этого инструмента снижения собственных рисков: они получили бы заемщика, надежно защищенного на случай сложных жизненных ситуаций, а также могли бы несколько снизить ставки по ипотеке», – полагает он.
По статистике, в каждой второй ипотечной квартире рождается ребенок, при этом, как правило, мать на время перестает работать и зарабатывать деньги. Но в последнее время у кредитных организаций появляются программы, позволяющие справиться с этими временными финансовыми затруднениями. К примеру, Сбербанк дает «кредитные каникулы» на 6 месяцев. В более сложной ситуации оказываются разведенные женщины с детьми на руках и необходимостью выплачивать ипотеку. Как правило, помогает только радикальное средство – переселение в более скромную квартиру и погашение части кредита за счет вырученных средств.
Чтобы безболезненно справиться с перечисленными жизненными трудностями, домохозяйство должно иметь накопления в размере шестимесячной зарплаты. Согласно исследованиям, проведенным по заказу АРИЖК «Независимым институтом социальной политики», такую финансовую «подушку безопасности» имеют не более 15% российских семей. «Если бы потенциальному заемщику предлагали до заключения договора проходить своеобразный стресс-тест, во время которого он уяснял бы для себя, насколько хорошо сможет справиться с обслуживанием кредита при самом пессимистическом сценарии развития событий, дефолтов было бы меньше», – уверен Андрей Языков.
Игра в прятки
Как показывает опыт АРИЖК, в 87% случаев ситуация может быть исправлена даже после наступления дефолта заемщика. Но лишь при условии его сознательного и благоразумного поведения. Каждый второй клиент банка, столкнувшись с финансовыми трудностями, выбирает «стратегию» страуса: выключает телефон и прячется от кредитора, вместо того, чтобы начать переговоры о реструктуризации долга. «В нашей практике был драматичный случай, когда человек купил себе дом в Краснодаре, взяв кредит в 7 млн руб. Оплатил несколько платежей и исчез. Дом ветшает, пени и штрафы копятся. На сегодня его долг перед банком превышает 12 млн. руб. Эта катастрофическая ситуация, с которой ему вряд ли удастся справиться», – рассказывает Языков.
В свою очередь, банки пользуются незнанием заемщиками особенностей кредитования и своих прав, и зачастую действуют во вред клиентам. «Человек заявляет, что не может обслуживать кредит, и банковские менеджеры дают ему «дружеский» совет – вовсе прекратить платежи до тех пор, пока идет суд и продажа залогового имущества. Правда, «забывают» сообщить, что пени и штрафы продолжают копиться, и через год-полтора долг банку может возрасти вдвое и превысить стоимость ипотечной недвижимости», - рассказывает руководитель АРИЖК. Другой «антиклиентский» прием, применяемый банками, - затягивание напоминания о просроченном платеже. Если размер ежемесячных выплат по кредиту находится на критическом пределе, достаточно того, чтобы заем подорожал на 1% в месяц из-за просрочки – и клиент оказывается надолго выбитым из состояния хрупкого финансового равновесия.
«Наши предложения революционны: установить обязательное соотношение платежа к доходам на уровне 45%. В том случае, если из-за снижения доходов или повышения расходов соотношение превысило 60%, то дать заемщику безусловное право на реструктуризацию кредита, вне зависимости от желания банка. Для соблюдения баланса интересов, надо установить верхнюю планку этого значения. Если размер платежа сравнялся с ежемесячным доходом, то дать право банкам проводить процедуру полного взыскания долга в ускоренном порядке», – предлагает Андрей Языков.