Школа управления
Чего не хватает собственникам для эффективного управления своими домами и как продвигается программа капремонта, рассказывает вице-губернатор Санкт-Петербурга, член Наблюдательного совета Гражданского жилищного форума Алексей Сергеев.
– Алексей Иванович, какой информации больше всего недостает горожанам, чтобы участвовать в управлении многоквартирными домами?– Часто, решая проблему выбора управляющей компании, собственники не знают, куда им обратиться. Между тем сегодня в Петербурге такие услуги оказывают 92 управляющие организации (из них 25 со стопроцентным государственным капиталом, в 20 доля города составляет 20%, еще 47 управляющих организаций являются частными). Кроме них, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах предоставляют свыше 30 обслуживающих организаций, 23 из которых – частные.
В настоящее время в Петербурге на базе Ассоциации «Жилищный комплекс» организовано Некоммерческое партнерство предприятий жилищно-коммунального хозяйства с одноименным названием (в дальнейшем оно получит статус СРО). Его членами в основном являются организации малого и среднего предпринимательства. Новая структура создаст благоприятные условия для тесного взаимодействия и обмена опытом между управляющими и эксплуатирующими, ремонтно-строительными и иными подрядными организациями в сфере ЖКХ. Кроме того, ее силами планируется составлять рейтинги таких компаний, что поможет товариществам собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативам выбирать управляющие и подрядные организации.
Получить информацию по любым вопросам в сфере жилищно-коммунального хозяйства горожане смогут в Консультационном центре по вопросам ЖКХ, он будет работать на выставке-семинаре «Жилищный проект», которая пройдет в октябре в рамках Гражданского жилищного форума. Я надеюсь, в этом консультационном центре посетители получат исчерпывающую информацию об управляющих и обслуживающих организациях, работающих в сфере ЖКХ, а также найдут ответы на другие вопросы. Практика показывает, что многие собственники, например, плохо знакомы с жилищным законодательством.
– Даже со знанием законов не всегда получается эффективно управлять имуществом. Ведь действующая правовая база во многом несовершенна…
– К сожалению, противоречия в ней действительно существуют. Так, ст. 139 Жилищного кодекса РФ предусматривает создание ТСЖ в строящемся многоквартирном доме. Вместе с тем, согласно ст. 143 того же документа, членами ТСЖ вправе стать лишь собственники, и управление домом должно осуществляться на основании их решений. Получается, что способ управления выбран, а принимать решения по управлению этим домом участникам товарищества до момента регистрации права собственности на квартиры нельзя. А ведь практика показывает: от сдачи дома в эксплуатацию до момента регистрации прав собственности на помещения в нем может пройти не один месяц. И этот пример не единственный, противоречия существуют не только в ЖК РФ, но и в подзаконных актах, регламентирующих жилищную сферу, и их надо устранять – вносить соответствующие изменения в федеральное жилищное законодательство.
Для этого Правительство Санкт-Петербурга направило в Москву свои предложения по проектам федеральных законов, предусматривающих изменения действующего законодательства.
– Наверняка в консультационном центре посетители будут в том числе задавать вопросы по поводу согласования установленных ранее стеклопакетов. Людей волнует: не придется ли им за свой счет переделывать окна?
– Комитет по градостроительству и архитектуре издал приказ от 06.08.09 № 126 «О порядке взаимодействия структурных подразделений комитета при согласовании устройства и оборудования окон и витрин…». Документ предусматривает упрощенный порядок рассмотрения и согласования данных вопросов, а также утверждает типовые формы необходимых документов. Электронные версии типовых форм, необходимых для согласования, есть на сайте КГА.
Кроме того, комитет разработал регламент использования колеров для оконных рам фасадной части (для некоторых серий домов). В настоящее время готовятся требования к расстекловке и цветовому решению для всех типовых серий, которые также будут представлены на сайте КГА.
В случае если окна установлены без нарушений Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге (в частности, расстекловка и цвет рам соответствуют архитектурному решению), изменений и согласований не потребуется.
– Хочется коснуться проблем капремонта. Как показали выездные проверки, проведенные в середине лета, часть районов медленно осваивала средства, выделенные на эти цели, кое-где даже не были проведены подрядные конкурсы. Удалось ли ускорить процесс?
– В настоящее время уже состоялось 105 из 113 открытых конкурсов на право проведения капремонта – на эти цели выделено 4,4 млрд. руб., включая субсидии. Но мы и дальше будем проводить выездные совещания по объектам капитального ремонта многоквартирных домов во всех районах Петербурга.
Всего в текущем году планируется провести работы по капремонту на сумму 6,54 млрд руб. Из них 3,6 млрд – средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, бюджет города выделил 2,7 млрд руб. Еще 0,24 млрд – деньги, собранные с жителей домов, включенных в адресную программу по проведению капитального ремонта.
– Все деньги израсходованы или часть удалось сэкономить?
– После проведения конкурсных процедур экономия средств бюджета Петербурга составила 595,25 млн руб., или 13,57% от лимита финансирования проведенных конкурсов. Таким образом, ожидаемая экономия по итогам проведения всех конкурсов составит 601,814 млн руб. Определенные средства будут сэкономлены за счет корректировки сметной документации по капитальному ремонту многоквартирных домов, включенных в региональную адресную программу. Всего же удастся сберечь порядка 973,5 млн бюджетных рублей.
– Все ли средства, выделенные Фондом содействия реформированию ЖКХ, удастся освоить? Ведь неосвоенные средства некоторым регионам пришлось вернуть.
– Что касается средств Фонда, то они будут освоены в полном объеме своевременно, возврата в федеральный бюджет не предполагается.
– Интересно узнать, какое количество домов в Северной столице требует капитального ремонта?
– В настоящее время в Петербурге насчитывается более 21 тысячи многоквартирных домов. Значительную часть жилищного фонда (32% от общего количества домов) составляют кирпичные и блочные дома 1957–1970 годов постройки, их общая полезная площадь равняется более 15 млн кв. м. Этот фонд характеризуется низкими потребительскими качествами, высоким уровнем износа инженерной инфраструктуры. Кроме того, существенна доля домов, построенных до 1917 года, которые до настоящего времени капитально не ремонтировались (таких домов в городе более трех тысяч, что составляет 13,9% от всех домов города, их площадь более 8 млн кв. м).
– Какие проблемы в жилищной сфере вы как вице-губернатор держите на особом контроле?
– Особое внимание сегодня уделяется проблеме ресурсосбережения в многоквартирных домах, переданных сторонним организациям или управляемых ТСЖ, заключению товариществами прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг.
В настоящее время в городе наметилась тенденция к росту кредиторской задолженности исполнителей коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями. Одна из причин этого – несовершенное законодательство. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» не предусматривает порядок расчета платежей за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, если в доме нет коллективных (общедомовых) приборов учета (даже если в конкретных квартирах такие приборы есть).
Большим шагом в решении проблемы должны стать мероприятия по установке в многоквартирных домах узлов учета расхода энергоресурсов. Их внедрение – важное звено в реализации комплекса энергосберегающих мероприятий.
– Гражданский жилищный форум включает в себя не только выставку-семинар для населения, но и мероприятие для профессионалов – Петербургский жилищный конгресс. Чего бы вы хотели пожелать его участникам?
– Хочу пожелать успешной плодотворной работы. Петербургский жилищный конгресс должен стать не просто местом обсуждения существующих идей и наработок. Это та площадка, где в диалоге должно рождаться новое, прогрессивное.
На мой взгляд, очень важно, что форум имеет такой комплексный формат. Ведь сегодня непростое время как для профессионалов рынка, которые вынуждены оптимизировать свои издержки, искать новые бизнес-схемы, так и для граждан. Многие из них потеряли в заработной плате, у некоторых возникли проблемы с получением и выплатой ипотечных кредитов, и они вынуждены на время откладывать решение своих жилищных проблем.
Профессионалы смогут обменяться опытом для того, чтобы совместно решать возникающие проблемы, а потребители познакомятся с различными вариантами улучшения жилищных условий. Для одних выходом, возможно, станет аренда жилья, другие воспользуются различными формами государственной поддержки. Очень важно, что на мероприятии будут рассматриваться механизмы помощи заемщикам, испытывающим временные финансовые затруднения. Форум поможет не терять связь между профессионалами рынка и их клиентами, находить решения, учитывающие интересы всех сторон.
Пусть каждый участник форума – и профессионал, и простой потребитель – получит от этого мероприятия то, в чем он действительно нуждается.
P. S. Гражданский жилищный форум состоится в Петербурге в октябре 2009 года. Он будет включать в себя Петербургский жилищный конгресс (30 сентября – 3 октября) и выставку-семинар «Жилищный проект» (3–4 октября). Подробности – на сайте www.gilforum.ru.