Главная | О форуме | Новости проекта | Павел Созинов: «Жилищный форум расскажет об участ...
НОВОСТИ ПРОЕКТА

Павел Созинов: «Жилищный форум расскажет об участии риэлторов в государственных жилищных программах»

Одной из центральных тем, заявленных для обсуждения на Гражданском жилищном форуме, станут государственные программы.

О проблематике участия риэлторского сообщества в реализации этих программ рассказывает вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.

Павел Борисович, на форуме Вы будете вести конференцию «Риэлторский бизнес: актуальные вопросы и проблемы развития». Какие вопросы вы считаете наиболее важными для обсуждения?

– В последнее время существенно возросло влияние государства на развитие рынка недвижимости. Только в этом году в Петербурге каждая десятая квартира на вторичном рынке приобретается с помощью различных социальных выплат из городского бюджета. Роль государства на рынке жилья Петербурга со временем будет только возрастать. Если структура рынка в ближайшее время не претерпит существенных изменений (а предпосылок к этому пока нет), по мере реализации городских жилищных программ и развития строительства к 2010 году доля государственного сектора в финансировании вторичного рынка значительно возрастет и составит около 40%.

На первичном рынке данный показатель будет несколько меньше, но также существенен – примерно 30%. Государство станет крупнейшим застройщиком и риэлтором Петербурга. Городской рынок жилья будет структурироваться вокруг этого ведущего игрока. Поэтому уже сегодня риэлторы и девелоперы должны проявить большую заинтересованность к возможности участия в этом секторе рынка.

В центре внимания риэлторского сообщества Северной столицы сегодня находится городская программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Однако механизмы расселения вызывают много вопросов у профессионалов рынка. Какие проблемы уже удалось решить, какие еще предстоит?

– В конце декабря прошлого года было подписано соглашение о взаимодействии между городским Жилищным комитетом, ГУ «Горжилобмен» с одной стороны и Российской Гильдией риэлторов, Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области – с другой. Соглашение было разработано для помощи в реализации целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

Серьезной проблемой, с которой сталкиваются риэлторы, является отсутствие заинтересованности у инвесторов в расселении коммунальных квартир.

Всего в год в Петербурге продается около пять-семь тысяч крупногабаритных квартир. В том числе расселяется примерно одна-две тысячи коммунальных квартир. Целевая программа предполагает участие города в расселении. Государство предоставляет субсидию в размере 30% от стоимости приобретаемого жилья. Но на сегодняшний момент можно констатировать: наиболее ликвидные объекты уже расселены в 1990-е годы. То, что осталось, – это сложные в юридическом или социальном плане коммунальные квартиры. Так что экономика расселения по большинству объектов оказывается отрицательной. Тем более что цена квадратного метра в крупногабаритной коммунальной квартире, например, в Адмиралтейском районе существенно ниже, чем цена «квадрата» в малогабаритной квартире на периферии.

Силами входящих в Ассоциацию риэлторов СПб и Ленобласти риэлторских компаний был проведен мониторинг городской базы коммунальных квартир. Всего исследовано более 2,5 тысячи квартир. Мониторинг показал, что из нерасселенных коммуналок 40% семей не готовы выезжать – по тем или иным причинам. Около 30% жителей – малоимущие и не имеют средств на доплату необходимой суммы для расселения квартиры. Около 25% комнат выкуплены с целью последующей сдачи в аренду. Их владельцам невыгодно расставаться с таким жильем. Комната в центре города, сдаваемая внаем, приносит те же деньги, что и малогабаритная квартира на периферии. Поэтому для них бессмысленно вкладываться в расселение. Лишь 5% коммуналок из этого списка, с точки зрения риэлторов, могут быть привлекательными для инвесторов. Они и включены в работу.

В процессе переговоров с городским Жилищным комитетом и ГУ «Горжилобмен» решаются многочисленные методологические проблемы. В частности, обсуждались вопросы, связанные с недостатком в Петербурге малогабаритных квартир под расселение.

К сожалению, мы пока не пришли к единому мнению о том, как вовлечь в процесс расселения строящуюся недвижимость. Предполагается, что жилплощадь в новостройке должна приобретаться по договору об участии в долевом строительстве, а готовность объекта – составлять 70%. Такого жилья в продаже практически нет. Во-первых, количество квартир, реализуемых по договорам долевого строительства, очень невелико – не более 10% от общего предложения. Во-вторых, объектов жилой недвижимости на первичном рынке с готовностью 70% практически не бывает в листингах или стоимость их слишком высока (это квартиры, повторно выводимые инвесторами на рынок).

Ассоциация риэлторов предлагала снизить планку требований по отношению к жилью в новостройках. Рассматривать договоры не только долевого участия, но и все существующие сегодня схемы продаж, например, договор предварительной купли-продажи, вексельные схемы и т. п. Кроме того, предлагалось снизить требования к степени готовности квартиры. Пока мы не пришли к взаимопониманию. Но когда процесс реализации закона наберет обороты, придется вернутся к обсуждению этой проблемы. Согласно планам городского правительства к 2010–2011 годам должны ежегодно расселяться шесть-семь тысяч коммуналок. Для этого ежегодно потребуется не менее 20–25 тысяч малогабаритных квартир. Вторичный рынок сейчас не располагает таким объемом предложения.

Буквально на прошлой неделе совместно с представителями банковского сообщества обсуждался регламент получения ипотечного кредита жителями коммуналок при расселении. Целевая программа предполагает, что кроме субсидий, которые предоставляет город для расселения квартир, и средств, вырученных от продажи комнат, недостающая часть финансов может быть привлечена из сбережений граждан либо посредством ипотечного кредита. Но работать с субсидиями банки пока не спешат. И при отсутствии наличных средств жителям приходится брать потребительский кредит и вносить его в качестве первоначального взноса. Почему комната не может рассматриваться в качестве такового – не очень понятно, тем более что на руках у горожан есть договор о получении социальной выплаты, но и он пока считается банкирами слишком рисковым, чтобы рассматривать его в качестве первоначального взноса.

Еще один вопрос. Не менее 70–75% малогабаритных квартир на вторичном рынке завязаны в цепочки и с большим трудом могут быть вовлечены в процесс расселения. Согласно законодательству субсидию получает владелец комнаты. Но если речь идет о цепочке сделок, то в ней средства должны дойти до «последнего» из продавцов. Как гарантировать это?

Серьезную проблему также представляет собой налогообложение, связанное с квартирами, выкупленными в срок до трех лет. Эти моменты еще требуют шлифовки.

Ассоциация риэлторов СПб и ЛО совместно с Жилищным комитетом и районными администрациями во всех районах города проводят семинары для жителей коммунальных квартир. Эти мероприятия вызвали большой интерес у населения, каждый из семинаров собирает не менее 200–300 человек. Это показывает, насколько актуальна проблема расселения коммунальных квартир для населения. Ведь более 10% жилищного фонда Петербурга составляют коммуналки – в 118 тысяч квартир проживают около 330 тысяч семей. По моим данным, в работе у риэлторов сегодня находится пока только около 500 коммунальных квартир. Между тем около 700 млн руб. бюджетных денег уже запущено в оборот расселения и до конца года должно быть освоено еще столько же. Так что работа ведется.

В последнее время особую актуальность приобрела проблема профессиональной подготовки специалистов в сфере недвижимости. Что, на Ваш взгляд, необходимо сделать для повышения образовательного уровня в данной сфере?

– С 1 декабря 2007 года вступил в силу Федеральный закон № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», в котором определены функции, права и обязанности саморегулируемой организации (СРО). Основной принцип закона о СРО состоит в создании бизнес-сообществ с прозрачными условиями работы и ответственностью перед потребителями услуг. Среди прочего предусматривается формирование системы профессионального обучения, подготовки и переподготовки кадров.

Риэлторское сообщество Северной столицы в лице Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области приняло решение о развитии нашего профобъединения в рамках саморегулирования. Таким образом, Ассоциация в своих нормативных документах закрепила необходимость организации системы профессиональных стандартов, системы ответственности и системы обучения кадров.

В настоящее время на территории Петербурга образовательным учреждением, уполномоченным Российской Гильдией риэлторов является НОУ «Институт недвижимости». Кроме того петербургские агентства недвижимости создают свои собственные учебные центры, на базе которых ведется подготовка агентов и специалистов в области недвижимости. Такие учебные центры дают возможность компаниям гарантированно получить необходимое количество обученных специалистов и скоординировать систему обучения непосредственно с практикой работы того или иного агентства. В то же время, являясь членом профессионального объединения, компания должна обучать своих специалистов по единой образовательной системе. К сожалению, сегодня мы не можем гарантировать, что во всех учебных центрах, учрежденных при риэлторских фирмах соблюдаются единые критерии и подходы к обучению квалифицированных специалистов. Эти и другие проблемы профессионалы в области образования в сфере недвижимости обсудят в рамках конференции «Система профессионального образования и подготовки кадров», которая состоится в рамках Гражданского жилищного форума.

Каких результатов вы ожидаете от проведения Гражданского жилищного форума?

– Одна из главных задач форума – представить наработки регионов. В программе заявлено около 200 спикеров, большая часть из них – региональные лидеры, которые расскажут о своих подходах к решению жилищных проблем. Хочу подчеркнуть, что межрегиональный характер – важная отличительная особенность как проходившего в мае Петербургского ипотечного форума, так и предстоящего Гражданского жилищного форума.

В рамках Гражданского жилищного форума пройдет совместное совещание Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад» и Российской Гильдии риэлторов – «Взаимодействие субъектов рынка при реализации жилищной политики регионов РФ». В нем примут участие делегации из Новгорода, Архангельска, Мурманской, Вологодской областей.

Задача Ассоциации риэлторов СПб и ЛО совместно с исполнительными органами власти, риэлторами, девелоперами, учитывая особенности регионов, выработать приемы и подходы для эффективной реализации национального проекта «Доступное жилье – гражданам России».

P.S.: Гражданский жилищный форум пройдет в Петербурге с 1 по 5 октября 2008 года. Форум будет включать в себя мероприятие для профессионалов рынка – Петербургский жилищный конгресс, а также выставку-семинар для населения «Жилищный проект».

Петербургский жилищный конгресс будет проходить 1–3 октября 2008 года в отеле «Парк Инн Пулковская». Ознакомиться с проектом программы конгресса можно на официальном сайте форума www.gilforum.ru (раздел «Для профессионалов», рубрика «Программа конгресса»).

Уже ведется регистрация участников конгресса (раздел «Для профессионалов», рубрика «Участие в конгрессе»). Предусмотрены различные формы участия – платный и бесплатный пакеты.

Выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 3–5 октября 2008 года во дворце спорта «Юбилейный» (станция метро «Спортивная»). Для граждан вход и все консультации – бесплатны. С программой выставки-семинара можно ознакомиться на сайте www.gilforum.ru в разделе «Для граждан».

Источник БН.ру

26.08.2008

К списку

Версия для печати