Комсомольская правда: Ипотека: рассчитать силы и не остаться без купленного жилья
01.10.2011
Шесть основных ошибок заемщиков
Как избежать проблем с выплатой ипотечного кредита? Об этом на пресс-брифинге, прошедшем в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса рассказал гендиректора Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрея Языков.
Увы, пока финансовая грамотность российских граждан находится на очень низком уровне. По статистике большинство личных дефолтов в России приходится на первый год выплаты ипотечного кредита, при том, что в мире - на 4 – 5-й год. Решив воспользоваться ипотечным кредитом, будущий заемщик должен иметь полную информацию о том, как защитить себя от возможной финансовой несостоятельности и не потерять свое жилье. А на ипотечном рынке должны существовать постоянно действующие механизмы поддержки заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации и испытывают сложности с погашением кредита.
Проведя собственные исследования, а также проанализировав дела заемщиков, которые получили реструктуризацию в АРИЖК, Агентство выявило шесть основных ошибок, которые допускают граждане при оформлении и дальнейшем погашении ипотечных жилищных кредитов. Причем четыре из шести ошибок совершаются еще на стадии заключения договора и во многом определяют дальнейшую судьбу кредита.
1. Неумение заемщиков прогнозировать свои доходы и расходы
Согласно статистике, около 2% заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране. Основные объективные причины: рождение ребенка, смена работы, развод супругов. К необъективным причинам следует отнести неверную оценку финансовых возможностей: надежда на нестабильные доходы, валютный кредит при рублевых доходах, закредитованность - то есть наличие нескольких займов, которые приходится выплачивать одновременно.
Оформляя кредит, стоит оценить все возможные риски, лучше, если банк предложит заемщику пройти так называемый стресс-тест, который предполагает моделирование сложных ситуаций, на тот случай, если человек окажется, например, без работы или не сможет найти новую в течение 3 - 6 месяцев.
2. Отсутствие «подушки безопасности»
Оформляя ипотечный кредит, будущий заемщик должен уметь планировать и распределять свои семейные финансы. Согласно исследованиям, которые специально для АРИЖК проводил «Независимый институт социальной политики» (НИСП), у граждан практически отсутствуют накопления.
Чтобы безболезненно пройти период непредвиденной смены работы, семья должна иметь запас в размере шестимесячной зарплаты. В России такие сбережения на «черный день» имеют лишь 15% семей.
3. Неподъемные ежемесячные платежи
Анализ дел, рассмотренных АРИЖК, показывает, что параметр платеж/доход должен находиться на уровне 45% по совокупности всех кредитных обязательств, которые берет на себя заемщик. То есть по кредиту или кредитам (если их несколько) заемщик не должен отдавать более 45% ежемесячного дохода.
Именно такое соотношение позволит человеку успешно платить по кредиту и поддерживать достаточный уровень жизни. Высчитать этот параметр нужно еще на стадии оформления ипотечного кредита. Несоблюдение этого правила в большинстве случаев приводит к личному дефолту заемщика.
4. Незнание своих прав и возможностей
Заемщикам нужно обладать полной информацией о том, какие существуют инструменты, позволяющие сохранить ему платежеспособность, например, ипотечное страхование и страхование от потери доходов.
Недавно в России появился механизм «омбудсмена». Заемщик должен знать, что в случае некорректного, агрессивного или необоснованного поведения со стороны банка, у него всегда есть возможность обратиться к авторитетному органу, который, как третейский судья, рассудит сложившуюся ситуацию и найдет механизмы воздействия на кредитную организацию, если кредитор не прав.
5. Потеря контакта с кредитором при наступлении сложной ситуации
Половина граждан, столкнувшись с отсутствием средств на погашение ипотеки, начинают избегать контактов с кредитором: выключают свой телефон, скрываются, чем усугубляют и так непростую ситуацию.
6. Бездействие заемщика в сложной ситуации
Нередки случаи, когда заемщик, не справляясь с выплатами по кредиту, не обращается в банк, не просит проведения реструктуризации или предоставления кредитных каникул. Кредиторы часто используют бездействие заемщика в собственных интересах: банк не торопится с обращением в суд, начисляя пени и штрафы..
В результате бездействие заемщика оборачивается еще худшими последствиями для него самого, поскольку соотношение долга и дохода семьи несопоставимо: за два месяца задолженность увеличивается в размере месячного дохода обоих супругов.
Вот несколько примеров из практики АРИЖК, иллюстрирующих основные ошибки заемщиков.
Татьяна из города Кемерово, частный предприниматель, занимается торговлей. В 2007 году она взяла кредит в банке на сумму 3 млн. рублей под 16,5%. Кроме ипотечного кредита у нее были другие долговые обязательства перед кредитором. Поскольку доходы Татьяны были нестабильны, вскоре она перестала справляться с оплатой ипотечного кредита. Возникла просрочка и банк подал в суд. Благодаря тому, что Татьяна оформила реструктуризацию по программе АРИЖК, судебный иск был банком отозван. Однако полученный урок Татьяну ничему не научил. Она так и не нашла постоянной работы со стабильном доходом и после периода помощи стала вновь нарушать сроки оплаты по ипотеке, что грозит ей очередным иском в суд и потерей жилья.
Другой пример из жизни. Светлана работала бухгалтером в одной из компаний Омска. В 2007 году она взяла ипотечный кредит для покупки 3-х комнатной квартиры, указав в справке о доходах, заработную плату в размере 60000 руб., которые и были учтены при расчете ее платежа/дохода (49,22%). При общении со Светланой, после получения кредита выяснилось, что ее реальный доход составлял на тот момент 30.000 руб. И платежи, естественно, оказались непосильными. Просрочка по кредиту росла, и закладная была выкуплена на баланс АРИЖК в рамках программы «Активная реструктуризация». На сегодняшний день ситуация по-прежнему очень тяжелая: заемщица работает бухгалтером у ИП с доходом в 12.000 руб., а ежемесячный платеж по кредиту составляет 31.911 руб. Скорее всего, Светлане придется продать квартиру или поменять ее на более скоромное жилье.
Не менее опасно и бездействие заемщика и потеря контакта с кредитором, в случае наступления сложной финансовой ситуации. Так, например, Алексей, который живет в небольшом городе на Урале, купил двухкомнатную квартиру за 1,4 млн. рублей в 2007 году, оформив в банке кредит в размере 1,2 млн. рублей под 13,9% на срок 20 лет.
Предприятие, на котором он работал, прекратило производство в октябре 2008 года. Заемщик не обращался в банк за реструктуризацией. К концу 2009 года у кредитора уже было решение суда, по которому квартира была оценена в 1,1 млн. рублей, а долг перед банком - с учетом пеней и штрафов - достиг 2,1 млн. рублей. Заемщик не только лишился первоначального взноса и единственного жилья, он еще остается должен банку 1 млн. рублей. Теперь заемщик вынужден скрывать свои реальные доходы, чтобы банк не отнял у него последнее. Однако если бы заемщик вовремя обратился в банк и потребовал реструктуризацию, у него были бы все шансы найти компромисс и решить свою проблему.
Приведенные примеры - это лишь маленькая часть историй, которые происходят с людьми из-за их финансовой безграмотности. А успешное развитие ипотечного рынка невозможно представить без ответственных и грамотных заемщиков. Поэтому основная проблема, которую предстоит в ближайшее время решить всем участникам рынка ипотечного кредитования - это повышения финансовой грамотности россиян и привлечение на рынок добросовестных заемщиков, считают в АРИЖК.