Restate.ru: Арендное жилье приходит в Россию
Аренду квартир у государства все чаще называют одним из перспективных направлений развития жилищного рынка в России. Пока в России строительство доходных домов – единичные случаи. Однако уровень обсуждения этого вопроса позволяет предположить, что институт арендного жилья все же получит свое развитие.
В начале сентября представители Министерства регионального развития РФ уже заявили, что государство сегодня не может позволить себе обеспечивать население собственностью. «Важно понимать, что государство берёт на себя задачу по обеспечению населения жильём, а не собственностью: экономика сейчас не настолько стабильна, чтобы Россия могла позволить себе такой подход», – подчеркнул в своем выступлении в рамках V Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate Илья Пономарев. Он подчеркнул, что необходимо более активно внедрять альтернативные механизмы обеспечения жильем. И одним из них является институт аренды. По мнению Ильи Пономарева, интерес к этому новому для России сегменту рентного жилья на рынке уже есть. Более того, как считает чиновник, и государство, и бизнес уже готово к реализации подобных проектов.
В Петербурге арендным жильем уже занимаются коммерческие застройщики, подтвердил председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Алексей Чичканов. «В том числе на этом рынке в городе работает несколько скандинавских компаний. И существующая практика реализации проектов показала, что спрос на такой продукт в Петербурге действительно есть. Многие корпоративные структуры снимают жилье этажами для своих сотрудников, а доходные дома позволяют оптимизировать этот процесс», – отметил Алексей Чичканов.
Аренда для очередников
Обратило свое внимание на доходные дома и правительство Петербурга, которое рассматривает этот сегмент в качестве одного из ключевых механизмов сокращения очереди на жилье в городе. Цены на аренду таких квартир ниже рыночных, поэтому данный механизм пользуется популярностью у петербуржцев. Пока коммерческая аренда носит в городе характер пилотного проекта. Однако, как сообщил в рамках семинара «Перспективы развития коммерческого найма в РФ», которые состоялся в ходе Всероссийского жилищного конгресса, генеральный директор ГУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов, на данный момент свое желание участвовать в программе изъявили порядка 1,5 тыс. очередников. И это несмотря на то, что проект действует всего 2 месяца и без активной рекламной кампании. На сегодняшний день, по словам господина Филимонова, выдано около 200 смотровых листов на квартиры в городских доходных домах. Несмотря на то, что жилье предлагается довольно далеко от центра, в Красносельском районе, отказов пока не было, добавил глава Горжилобмена. Всего в этом году город пополнит свой жилищный фонд 500 квартирами для коммерческого найма. В настоящее время идет процесс их оформления в собственность. Правда, стоит напомнить, что в Петербурге на данный момент насчитывается порядка 175 тыс. семей, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Соответственно и объем строительство арендного жилья должен быть увеличен в разы. Однако срок окупаемости подобных проектов составляет до 25 лет, что, безусловно, является серьезным сдерживающим фактором. Еще одна сложность, которая может возникнуть - психологический фактор. Россиян все еще смущает, что арендуя квартиру в доходном доме, пусть и по минимальной цене, они не смогут получить ее в собственность. Привлекательным же проект делает возможность уже в самое ближайшее время улучшить свои жилищные условия по привлекательной цене. К примеру, аренда однокомнатной квартиры обойдется примерно в 4,5 тыс. рублей. А в дальнейшем цены могут быть снижены.
Только старт
Правительство Москвы в этом году одобрило государственную программу «Жилище» на 2012–2016 годы, в которой предусмотрено возрождение доходных домов. Дома будут двух типов: бездотационные, возводящиеся за счет городского бюджета, и доходные – строящиеся на средства бизнеса. На данный момент власти прорабатывают меры, которые помогут им привлечь инвесторов для реализации своей программы.
Арендное жилье также используется для решения вопросов, связанных с обеспечением жильем мигрантов. Соответствующие схемы активно используются в столице и набирают обороты в Петербурге.
В регионах России также реализуется несколько проектов по строительству доходных домов. Как сообщил исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей Шелковый бизнес-план по каждому проекту рассматривается индивидуально. Большое значение в судьбе каждой подобной стройке имеет отношение региональных властей, готовы ли они поддерживать инвесторов, выделять землю на приемлемых условиях.
Несмотря на действующие доходные дома и реализующиеся проекты, институт арендного жилья в России все же только начинает зарождаться. По данным исследований компании NAI Becar, в настоящее время в России жилье арендуют в среднем по стране порядка 5% населения. В крупных городах доля тех, кто проживает в съемном жилье, в среднем возрастает до 8,5%, а в Москве доходит до 15-17%. Для сравнения в среднем в Германии арендуют жилье до 45% жителей страны, в США – 34%, а в Нью-Йорке эта цифра достигает 67%.
«За рубежом механизмы строительства доходных домов разработаны достаточно давно и успешно функционируют. В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду», – рассказывает генеральный директор ЗАО «УК «АС Менеджмент» (входит в инвестиционную группу ASG) Роберт Хайруллин. Так, по его словам, в Лондоне около 42% горожан проживают в арендованном жилье, в Монреале - около 50%.
По мнению эксперта, идея доходных домов в современной России до сих пор не получила широкого распространения в связи с низкой прибыльностью данного направления. Для российских девелоперов и инвесторов желаемый уровень доходности должен составлять 7-10%, т.е. вдвое выше существующего. Хотя для Европы 4% - это нормальная доходность, добавляет Роберт Хайруллин.
Законы опять подкачали
Генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов полагает, что для боле активного развития этого сегмента недвижимости в России необходимо внести корректировки в законодательную базу. В частности, уточнить сами понятия «доходный дом». Кроме того, следует обратить внимание на схемы субсидирования участников рынка, полагает господин Пузанов.
Роберт Хайруллин уверен, что в России уже давно пора условия для развития цивилизованного рынка арендного жилья. По его мнению, для этого, в первую очередь, необходимо на законодательном уровне закрепить статус доходного дома, а также выработать систему взаимодействия между государством и инвесторами. Должны быть определенные требования со стороны государства, создающие гарантии от злоупотреблений со стороны недобросовестных участников и меры государственного стимулирования. Так, по мнению господина Хайруллина, мог бы быть введен приоритетный порядок рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов и льготные ставки арендной платы за землю.
Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, президент NAI Becar Александр Шарапов уверен, что для привлечения квалифицированных игроков на этот рынок в России необходимо разрабатывать соответствующие нормативные акты, которые позволят создать прозрачные механизмы реализации проектов арендной недвижимости. Доходные дома должны стать новым трендом на российском рынке, убежден эксперт. И России не стоит изобретать свой собственный путь. Владельцами доходных домов, по его мнению, должны быть не частные лица, а фонды недвижимости. «В США и Западной Европе доходные дома в 80% случаев принадлежат именно фондам недвижимости, акциями и паями которых владеют частные лица и институциональные инвесторы. За период кризиса обанкротилось огромное количество банков в Европе и США, и ни одного фонда недвижимости, – отметил Александр Шарапов.
Процесс идет
По словам Андрея Шелкового, в ближайшее время АИЖК намерено запустить ипотечный продукт «Арендное жилье». «Мы готовы будем предложить реальный финансовый инструмент, направленный на развитие института арендного жилья в России», - рассказал господин Шелковый. Проект предусматривает долгосрочный кредит юридическим лицам.
Роберт Хайруллин отмечает, что практическая схема реализации проекта доходных домов для бизнеса все же существует. Речь идет об использовании закрытых паевых инвестиционных фондов. По словам господина Хайруллина, ЗПИФы позволяют уже в сегодняшних условиях увеличить уровень доходности до показателя в 7-10%, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров – и выше, что является весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов. Существуют и налоговые плюсы использования закрытых паевых инвестиционных фондов в рамках развития доходных домов. В частности, инвесторы могут рассчитывать на «налоговые каникулы» и отсутствие двукратного налогообложения. Все это позволяет обеспечить конкурентоспособные условия с «теневым» рынком, что само по себе является серьезным подспорьем в борьбе государства с последним, рассказывает Роберт Хайруллин.
Несмотря на это, в целом при сегодняшних условиях строительство доходных домов для инвесторов является не самыми привлекательным сегментом. Однако развитие арендного жилья в России могло бы решить сразу несколько проблем: сократить число очередников, обеспечить население квадратными метрами, развить цивилизованный рынок аренды. К тому же в большинстве стран этот сегмент недвижимости уже давно планомерно развивается. И нам в этом ключе вряд ли стоит изобретать велосипед.