Restate.ru: Кто защитит добросовестных покупателей?

Об этом эксперты рассуждали на круглом столе «Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости», который состоялся в рамках Всероссийского жилищного конгресса. Участники дискуссии вынуждены были признать, что сегодня действенных механизмов и способов защитить права добросовестных покупателей недвижимости не существует. Виной тому – несовершенство законодательной базы. Более того, в нормативно-правовом поле не прописано само понятие «добросовестный приобретатель». Кого именно относить к этой категории сегодня определяют от обратного. При этом во всем мире, само собой, ситуация ровным счетом противоположная и права покупателей объектов недвижимости надежно защищаются законами. У нас же практика показывает, что оспорить можно практически любую сделку.

Наиболее рисковым в этих вопросах, по словам экспертов, является вторичный рынок. Все дело в том, что в Петербурге на «вторичке» абсолютное большинство квартир уже неоднократно перепродавались. И сегодня уже, как констатировал ведущий юрист агентства недвижимости «Итака» Владимир Сорин, беспроблемных квартир практически не осталось и шансы найти жилье «без тараканов» стремятся к нулю. Для того чтобы сделать сделку максимально безопасной, по словам юриста, «необходимо работать с окружением». «Стоит пообщаться с соседями, постараться найти предыдущего собственника, внимательно изучить историю квартиры, проверить, нет ли среди собственников или зарегистрированных несовершеннолетних. В результате этой работы обычно вскрываются детали, которые и могут привести к неприятным последствиям, - рассказал Владимир Сорин. - Профессиональные риэлторы зачастую проверяют даже те аспекты, которые формально не требуются для оформления сделки. Очевидно, что самостоятельно покупатель собрать всю необходимую информацию не может. Ему необходима помощь специалистов, в том числе юристов. Именно с их участием удается выявить и проанализировать максимальный объем фактов, которые не всегда видны из бумаг». В качестве предложения прозвучало создание единой базы собственников и квартир, с которыми уже были сложности. Эксперты полагают, что это могло бы в определенной степени улучшить ситуацию.

Директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер уверен, что главный риск – отсутствие гарантий от государства, что права собственности на приобретенное жилье будут сохранены. Более того, как отметил господин Гиновкер, государство не только не защищает от мошенничества, но и в ряде случаев само создает проблемы. В качестве примеров эксперт привел несколько случаев, которые имели место быть на рынке. Один из них – продажа бомбоубежищ в городе, которые затем были признаны собственностью МЧС. Другой пример – участки под индивидуальное жилищное строительство, которые после введения в городе зонирования оказался в зоне общественно-деловой застройки. Еще один пример недостатков в законодательном поле – ошибки регистрации. По словам Александра Гиновкера, в настоящее время разрабатывают соответствующие поправки в Гражданский кодекс, которые урегулируют процесс возмещения убытков, нанесенных в результате незаконного отказа в регистрации права собственности на жилье. Предполагается, что они будут возмещаться из федерального бюджета. Однако вопросы все равно останутся. К примеру, неизвестно кто будет нести ответственность за весь этот процесс.

Осложняется положение дел, по мнению экспертов, неразвитостью в стране титульного страхования. Впрочем, как признается Александр Гиновкер, в России культура страхования в принципе находится на очень низком уровне. Стоимость высока, а страховые компании не имеют полномочий, которые необходимы для проверки объектов. «В результате заставить людей потратить 2-3% от стоимости на страхование титула очень тяжело. Необходимо сделать его обязательным и за счет массовости уменьшить стоимость», - уверен господин Гиновкер.

Отдельный вопрос – цепочки. Сегодня невозможно регистрировать несколько сделок одновременно. Между тем, по словам директора Центра страхования финансовых рисков ОАО СК «Росно» Виталия Уса, многие сделки на российском рынке недвижимости относятся именно к цепочкам.

В числе прочих аспектов, которые могут осложнить жизнь добросовестным покупателям, участники дискуссии назвали несовершенство налоговой и договорной базы, слабая защита документов, неразвитость ипотеки.

Эксперты единогласно говорят, что для повышения безопасности сделок на рынке недвижимости необходимо совершенствование законодательной базы и ее применения, повышение общей грамотности населения и профессионального уровня участников рынка. Однако, пожалуй, самым действенным инструментов, по мнению специалистов, может стать обязательное титульное страхование. Возможно, его стоит вводить по аналогии с ОСАГО. Иначе этот институт страхования в России не приживется и добросовестные покупатели не смогут покинуть зону риска.