Главная | Для СМИ | СМИ о нас | Центр Деловой Информации: Что происходит на рынке жилья
СМИ О НАС

Центр Деловой Информации: Что происходит на рынке жилья

13.10.2014

IX Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс собрал более 1400 профессионалов недвижимости: девелоперов, застройщиков, риэлторов, представителей федеральных и региональных властей. Было бы странно упустить возможность узнать, чем живет отрасль, из уст ведущих экспертов, и мы отправились на крупнейшее мероприятие рынка недвижимости, выбрав наиболее интересные семинары и дискуссии.

Рекордный ввод

Прошлый год стал рекордным по вводу жилья в России – построено более 70 млн. кв. метров. Еще столько же будет в 2014, такой прогноз озвучил первый заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк.

На Северо-Западе введено 6,2 млн. кв.м, отрасль показала лучшую динамику сравнительно с другими сферами бизнеса, при возрастании конкуренции застройщиков, отметил помощник полномочного представителя президента РФ в СЗФО Сергей Зимин.

Сергей Зимин, помощник полномочного представителя президента РФ в СЗФО

Большую часть объема – почти две трети – дали Санкт-Петербург и Ленинградская область, около 2,6 млн. и 1,3 млн. соответственно. Учитывая, отсутствие особого роста доходов, фундаментальным фактором роста выступила ипотека. Доля ипотечных сделок достигла 25%, а в новостройках благодаря кредитам было продана половина жилья.

В этом году ипотечное кредитование стало еще более востребованным. Весной, когда рубль стал слабеть, доходило до того, что человек забирал вклад в банке досрочно, брал ипотеку и приобретал недвижимость. На первый взгляд, выглядит нелогично, если есть предчувствие нестабильности или кризиса, значит, легко можешь потерять работу. А как без работы делать ежемесячные платежи по кредиту? Но, похоже, логика была другой: если рубль ослабнет, проще будет и платить кредит в рублях. Впрочем, описанный пример был более характерен скорее для крупных городов, нежели Пскова. Вклады жителей Псковской области в рублях за первые три месяца 2014 года снизились всего на 4,75% с 25,26 до 24,06 млрд. рублей, а пик покупки валюты был в январе, в то время как в целом на Северо-Западе он пришелся на неспокойный март.

Эксперты отметили рост спроса на жилье в первом полугодии 2014 года почти на треть, преимущественно из-за отложенного спроса и инвестиционного. Последний на рынке массового жилья незначителен: экспертами приводились цифры в 10-15% всех покупок. Возможно, небольшой процент вызван меньшим сравнительно с инфляцией ростом цен. Если говорить о будущем, то соотношение спроса и предложения на рынке Петербурга и пригородов таково, что рост цен выше 5-7% в год невозможен в целом по рынку. В отдельных локациях, где наблюдается дефицит предложения, объекты могут расти в цене быстрее, чем рынок, отметил Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб». На территориях за кольцевой автодорогой, где ведется интенсивная застройка и объем предложения велик, может и вовсе ограничиться 1-2% в год.

Интересный тезис выдвинул один из участников экспертной дискуссии «Жилье по доступным ценам в России: как это возможно?» вице-президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Андрей Тетыш: доступность жилья не означает необходимости иметь его в собственности. Действительно, если сегодня мы работаем в Пскове, завтра в Петербурге, а послезавтра в Москве, что, в каждом городе нам надо приобретать жилье? Но рынка недорогого массового арендного рынка жилья пока нет, и мы опасаемся, что в пенсионном возрасте будем просто не в состоянии снимать квартиру. Кроме того, согласно данным соцопросов, именно в жилой недвижимости люди видят возможность сохранить свои сбережения в нашей стране. Все это увеличивает спрос, который стимулирует рост предложения.

У северного соседа

Рынки небольших городов следуют за тенденциями мегаполисов, поэтому наш интерес к ситуации в Санкт-Петербурге не случаен. Рынок новостроек северного соседа сильно изменился сравнительно с тем, что было несколько лет назад. Существенный объем строительства сосредоточился на границе с Ленинградской областью. Точнее уже в области, которую многие воспринимают как город. Учитывая, что жить в городе, хоть даже на его окраине, выглядит престижнее и проще (не понравилась одна городская школа, веду детей в другую), строителям пришлось конкурировать ценами. Иными словами, сделать жилье дешевле, и у них это вполне получилось. Помогла и область, которая приняла решение направлять 70 процентов уплаченных строительными компаниями, зарегистрированными, естественно, в области, налогов на выкуп социальных объектов. А новые школы – это конкурентное преимущество, особенно если ближайшее учебное заведение за несколько километров в другой деревне.

Ценовая политика петербургских застройщиков выглядит гибкой, ориентированной в первую очередь на рынок: соотношение спроса и предложения. Мы же привыкли к тому, что застройщик оперирует термином себестоимости и пытается доказать, что она возросла, потому должны возрасти и цены. Петербургские застройщики анализируют покупательную способность и потребительские предпочтения, закладывают в цены действие значимых факторов, поэтому цены дифференцированы. Объект в шаговой доступности от метро – плюс 20% к цене. Объект за кольцевой – имеет смысл скинуть 20%. А как, интересно, выводятся новые объекты одновременно с анонсированием строительства новых станций метро и ценами, уже учитывающими этот фактор? Или посмотрим на сайты проектов. В доме почти не осталось однушек или студий? Тогда и цена на них высока. Если спрос на малогабаритные квартиры резко возрос, это сразу отражается в планировках новых домов, выходящих в продажу.

Интересные цифры из опыта работы компании привел Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака»: если в 2013 году лишь 16% клиентов-покупателей жилья в Петербурге были из регионов, то в августе 2014 года - уже 35%.

Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака»

Возможно, отчасти рост спроса связан с началом нового учебного года, когда обеспеченные родители покупают детям жилье на время учебы в Петербурге? А может в условиях нестабильности рынок жилья мегаполиса выглядит более надежным, чем региональный? Или более интересным с точки зрения вложения средств и будущих ценовых ожиданий?

Конкуренты региона?

Посмотрим, к примеру, на рынок новостроек Подмосковья. Берем парочку районов комплексной застройки, которую ведет крупная российская компания. Что видим? Однушка в панельном доме на этапе нулевого цикла стоит на полмиллиона дешевле, чем в таком же, но с уже возведенной «коробкой». А вот дом уже подходит к сдаче – еще плюс полмиллиона. Одновременно компания показывает на сайте цены на квартиры в домах, готовых к заселению. Небольшой серфинг по сайту уже дает информацию будущему покупателю, на сколько процентов его жилье вырастет по ходу строительства. Не факт, что он сможет продать его на 25% дороже уже через год, но это греет душу, даже если квартира покупается для жизни. Теперь посмотрим на сайт псковского застройщика, где показана выгода покупателю? Может и в этом причина роста региональных покупок, которые, кстати, характерны не только для рынка Петербурга, но и Подмосковья?

Мегаполисы привлекательны для жителей регионов, в том числе и возможностью заработать больше, чем в том же Пскове. Кстати, фактор доходов населения был выделен в качестве основного, определяющего динамику цен на жилье профессором Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадием Стерником.

Геннадий Стерник, профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова

Ученый доказал это на примере статистики разных городов России. Это вполне актуально и для Пскова: вспомним, как несколько лет назад мы сравнили средние цены кв. метра жилья в Пскове, Москве и Санкт-Петербурге со средними доходами. Как мы тогда выяснили, жилье было доступно/недоступно для жителя каждого из данных городов примерно в равной степени: на метр жилья в Пскове псковичу приходилось работать то же время, что петербуржцу и москвичу для покупки жилья в Петербурге и Москве соответственно.

Если фактор дохода оказывает наибольшее влияние на цену, логично предположить что он выступает виновником роста цен. К фундаментальному фактору отнесем и развитие ипотеки. По данным ЦБ РФ, в первом полугодии 2014 года выдано 448 529 ипотечных жилищных кредитов, это больше аналогичного периода прошлого года на 33,4 процента. Средний размер кредитов увеличился с 1,61 до 1,72 млн. руб. Факторы ипотеки и миграции населения можно рассматривать как независимые, но их можно считать и производными от дохода. Если у вас нет дохода, дадут ли вам ипотеку? Доход выше, больше и сумма, которую мы можем получить в банке для приобретения жилья. Теперь о миграции. Куда мигрируют псковичи? В Москву и Санкт-Петербург? И здесь фактор дохода играет ключевую роль.

Перенесем теперь эти условия на псковскую действительность. Если цена жилья зависит в первую очередь от дохода, то, чтобы застройщик смог продать квартиры дороже, доходы жителей Псковской области должны возрасти. Утверждение, что в среднем по России метр перевалил за 50 тыс. рублей для покупателя в Пскове не аргумент. Другой путь роста - плотная работа с банками, активно выдающими ипотечные кредиты. Она характерна практически для всех лидеров рынка в Петербурге. Интересную мысль высказал один из экспертов – депозитная база является источником фондирования для ипотеки. Сейчас проценты по депозитам подросли, логичен и рост ставки по ипотеке. Однако заемщики слабо реагируют на рост ставки в 0,5-1 процент, говорили аналитики. Впрочем, даже если предположить, что кого-то рост ставки и отпугнет, думаю, застройщики смогут совместно с банками-партнерами выработать какой-то компенсационный механизм. Вспомним, к примеру, партнерские программы банков и производителей автомобилей, которые делают процент по автокредитованию очень даже заманчивым для покупателя.

Рынок меняется

Развитие комплексного освоения территорий на землях области, примыкающих к городу либо находящихся от него на небольшом отдалении - важная тенденция на рынке жилья Петербурга, которая успешно реализуется и в Пскове. О ней рассказал Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»: товарный запас за КАД вырос с 1,5 млн. кв. м. в 1 квартале 2013 года до 2,3 млн. кв. м. в 1 квартале 2014. Это почти пятидесятипроцентный рост и всего за один год. Интересно, что предложение жилья в местах традиционной городской застройки выросло за этот период всего на 19,6%. Вывод новых объектов на петербургский рынок значительно увеличился в последние 2 года, причем именно за счет застройки, примыкающей к городу: Девяткино, Мурино, Кудрово.

Ценник на квартиры в Девяткино, сразу за КАД, на 200-300 тысяч рублей меньше, чем на то же самое, но в черте города

Перейдем к Пскову. Застройка на землях Псковского района уже сейчас дает весомую часть предложения. Только в отличие от Ленинградской области, где на участках, примыкающих к Петербургу цены в среднем на 20% ниже, цены в Псковском районе сопоставимы с городскими, возможно, в силу того, что мы воспринимаем эти кварталы как городские. Исключение составляет проект, который воспринимается как более отдаленный, где цены ниже примерно на 11% или 14% при 100% оплате, что уже неплохо.

Средняя цена на первичном рынке Псковской области по данным Псковстата на начало 3 квартала 2014 года составила 39466 рублей, что всего на 1,2% выше, чем в конце 2013 года. По сути, речь идет о ценах в Пскове и пригородах, поскольку почти весь объем строительства сконцентрирован именно здесь. В 2013 году цены стояли на месте – рост 0,4%. А вот по итогам 2012 года рост составил 11%, против двухпроцентного снижения годом ранее. В итоге мы видим рост средней цены кв. м. жилья в Псковской области всего в 11% за четыре года, в то время как в Петербурге, по словам Петра Буслова, цены возросли на 26% или в среднем на 6,5% в год. Разница при покупке жилья на нулевом цикле и готового к сдаче в северной столице достигает порядка 20% и выше.

Говоря о тенденциях и прогнозах, эксперты отметили снижение среднего размера строящегося жилья, что связано с увеличением доли студий и однокомнатных квартир в предложении: она составляет 39% против 20% трешек и 10% многокомнатных квартир. Такие квартиры будут обладать наибольшей ликвидностью и в Пскове, отметил президент НП «Псковская гильдия риэлторов» Роман Максименко, доклад эксперта прозвучал на конференции «Риэлторский бизнес: современное состояние и пути успешного развития» в завершающий день конгресса.

Роман Максименко, президент НП «Псковская гильдия риэлторов»

Не станет ли привязка налогообложения квартиры к кадастровой стоимости фактором дальнейшего снижения среднего размера сдаваемого жилья? Не будут ли и без того небольшие однушки теснее? Впрочем, это больше вопрос к местным органам власти, которые определят ставку налогообложения.

В итоге

Рост ввода жилья – фактор, комфортный для покупателя, как и конкуренция застройщиков. Если предложение опережает спрос, производителю ничего не остается, как снижать цену либо повышать качество продукции. Есть еще третий вариант – снижение выпуска, но он маловероятен в краткосрочном периоде в силу длительности строительного цикла. Учитывая, что запас прочности у лидеров рынка выше, основная часть расходов финансируется не за счет собственных средств, а через долевку, компании скорее предпочтут пойти на улучшения в проектах, фасадных и инженерных решениях, повышение качества благоустройства и отделки квартир, чем на снижение цен.

Если рост цен будет ниже инфляционного, а основания для этого есть, нам будет удобнее делать выбор времени покупки, накапливая на больший первоначальный взнос или ожидая интересных предложений банков и скидок от застройщика. В условиях нестабильности мы будем более внимательно подходить и к самому застройщику: известен ли он на рынке, какой договор он предлагает нам заключить, сдавал ли он дома с задержкой? Возможно, именно это время и станет для нас наиболее благоприятным для улучшения жилищных условий?

Источник:  Центр Деловой Информации

К списку

Версия для печати